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Stand: 24. Juni 2008

Ökonomische Aspekte
einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung

 


Der Begriff "Nachhaltigkeit" findet sich seit der Novellierung des Planungsrechts 1998 auch im Baugesetzbuch (BauGB) und Raumordnungsgesetz (ROG). Das novellierte BauGB schreibt im § 1 (5) jetzt vor, daß die Bauleitpläne (statt der geordneten) eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleisten sollen.

Aspekte der drei Zieldimensionen der nachhaltigen (städtebaulichen) Entwicklung: Ökologie, Ökonomie und Soziales finden sich in den Planungsleitsätze des § 1 (5) BauGB. Hiernach sind bei der Bauleitplanung insbesondere folgende der Ökonomie zuzuordnende Aspekte zu berücksichtigen:

  • Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung insbesondere durch die Förderung kostensparenden Bauens
    (§ 1 (5) Nr. 2 BauGB)
  • die Belange der Wirtschaft ...
    (§ 1 (5) Nr. 8 BauGB)

 

Durch Siedlungsentwicklung finden "automatisch" eine Reihe von ökonomischen Prozessen statt. Zunächst verändert sich durch die neue zulässige Nutzung der Wert der betroffenen Grundstücke.

Der Wert eines Grundstückes wird zu nicht unerheblichen Teilen durch die auf ihm möglichen Nutzungen (Nutzungsart) bestimmt. So liegen Grundstücke, auf denen "nur" eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist, im Wert weit hinter Grundstücken, die bebaut werden dürfen. Aus den Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks ergibt sich einer der folgenden Wert- bzw. Rechtszustände:

Bei einer baulichen Nutzung findet im folgenden eine Wertschöpfung durch die Bauorganisation und -ausführung statt. Im Sinne der Nachhaltigkeit sollten hiervon insbesondere Firmen profitieren, die umweltverträglich "produzieren" und im regionalen Umfeld liegen.

"Die Bedeutung von Wohneigentum
In den letzten Jahren ist die Eigentumsbildung stark angewachsen. Beispielsweise lag 1998 die Zahl der neuen Ein- und Zweifamilienhäuser um 17 % über der des Jahres 1996. Auch für das vergangene Jahr werden wir nochmals eine Steigerung verzeichnen können. Immerhin haben 1999 etwa 650.000 Haushalte, ca. 2 % aller Haushalte, Wohneigentum gebildet. Ursachen für dieses Wachstum waren vor allem die transparente Förderung mit der Eigenheimzulage und die niedrigen Zinsen. Hinter den Erwerbszahlen stehen gigantische Investitionen der privaten Erwerber. Bei einem durchschnittlichen Erwerbspreis von 370.000 DM werden - einschließlich des nachfolgenden Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwands bei den Bestandsobjekten in Höhe von etwa 60.000 DM - jährlich Investitionen von etwa 260 Mrd DM getätigt."

"Grob geschätzt rechnet man mit 2 - 3 Beschäftigten pro Einfamilienhaus. Mit den jährlich etwa 280.000 neuen Wohnungen für Eigentümer sind also etwa 700.000 Arbeitsplätze verbunden."

"... Diese entstehen nicht nur auf Baustellen, sondern z.B. auch bei Architekten, Ingenieuren und Baustoffherstellern. Die dadurch geschaffenen Einkommen lösen darüber hinaus entsprechende Multiplikatoreffekte in der übrigen Wirtschaft aus."

(Reinhard Klimmt, Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (a.D.), Zitat aus seiner Rede anlässlich der "Konferenz zum Reihenhauswettbewerb" des BMVBW, der Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen und des Verbandes der Privaten Bausparkassen am 2.3.2000 in Berlin)

 

Weitere wichtige Bereiche der ökonomischen Aspekte sind die durch die Siedlungsentwicklung entstehenden Kosten. Hierbei muß zwischen gesellschaftlichen und individuellen Kosten unterschieden werden.

Gesellschaftliche Kosten der Siedlungsentwicklung sind häufig Folgekosten. Ein typisches Beispiel ist die Suburbanisierung. Die Menschen verlagern zwar ihren Wohnort ins Umland der Städte, halten jedoch die Bindung zur Kernstadt aufrecht (z.B. Arbeitsplatz, Einkaufsmöglichkeiten, Freunde). Die Stadt versorgt die Bewohner weiterhin mit zentralen Einrichtungen. Die räumliche Trennung von Wohn- und Infrastrukturstandort führt in der Konsequenz zur Verlängerung der durchschnittlich zurückgelegten Wegstrecke. Da diese Wege zum überwiegenden Teil mit dem privaten Pkw zurückgelegt werden, erhöhen sich die Umweltwirkungen des Verkehrs, die wiederum gesellschaftliche Kosten verursachen (u.a. Lärmschutzeinrichtungen, Materialschäden durch Luftverunreinigungen, Krankenhauskosten für Unfallopfer, ...). Die Produktivität, die durch die Abwehr von negativen Folgen entsteht, ist Bestandteil des Bruttosozialproduktes. Das Sozialprodukt ist ein rein quantitativer Maßstab für Wachstum, ohne soziale oder ökologische Folgen zu berücksichtigen. Eine Steigerung des Bruttosozialproduktes führt damit nicht zwangsläufig auch zu einer Erhöhung der Lebensqualität.

 

Die individuellen Kosten der Siedlungsentwicklung hängen mit der Bebauung eines Grundstücks zusammen und beinhalten:

 

Die Kosten des Grundstückserwerbs (DM / m²) können durch vorausschauende Bodenpolitik der Gemeinde (Kauf potentiellen Baulandes zum Preis für Ackerland), geringe Grundstücksgrößen oder Subventionen (z.B. Preisnachlaß für Familien mit Kindern) reduziert werden.

 

Erschließungsanlagen sind entsprechend den Erfordernissen der Bebauung und des Verkehrs herzustellen und sollen spätestens bis zur Fertigstellung der anzuschließenden baulichen Anlagen nutzbar sein. Die Herstellung der Erschließungsanlagen ist Aufgabe der Gemeinde. Auf der Grundlage des Baugesetzbuches kann die Gemeinde die Erschließungskosten für ein Baugebiet von den Grundstückseigentümern einfordern. Hierbei muß die Gemeinde lediglich einen Eigenanteil von (mindestens) 10 % übernehmen.

Die beitragspflichtigen Erschließungsanlagen werden im § 127 (2) BauGB aufgeführt:

 

Durch die Berücksichtigung ökologischer Aspekte bei der Planung und Ausführung von neuen Baugebieten lassen sich Kosten für Erschließungsanlagen einsparen:

Kanalkosten (Stand: 1997 nach /1/):

Die Gesamtkosten eines Kanalneubaus -incl. Erdarbeiten, Straßenbeläge etc.- verändern sich proportional den Kanalrohrquerschnitten. Wenn man für regenwasserfreie Kanäle nur noch ein Viertel des Kanaldurchmessers benötigt, wie er beim konventionellen Mischwasserkanalbau erforderlich ist, kann man auch von einer erheblichen Kostensenkung ausgehen.

Was der laufende Meter Kanal kostet

Die Kosten setzen sich zusammen aus:

Aushub und Verbau 45 %
Rohrtiefe / Verlegung 15 %
Schächte 11 %
Straßenaufbruch / Wiederherstellung 20 %
Wasserhaltung 9 %

 

Die Kosten für das Gebäude beinhalten die reinen Baukosten und die laufenden Betriebskosten. Beide Kostenarten lassen sich durch planerische Maßnahmen nur in einem geringen Umfang reduzieren, wobei insbesondere bei den laufenden Betriebskosten zusätzlich eine langfristige Betrachtung notwendig ist.

Im Rahmen des Reihenhaus-Wettbewerbs des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen wurden z.B. "nachfragegerechte kostengünstige" Preise je m² Wohnfläche (Baukosten) von maximal 2.750 DM "gefordert", bei "strikter Abgrenzung zum "billigen" Bauen mit spürbaren Qualitätseinbußen und negativen Folgen für Nutzungsqualität, Instandhaltungskosten und Langlebigkeit".

Eine Möglichkeit zur Reduktion der Betriebskosten besteht in der Berücksichtigung ökologischer Aspekte durch den Bauherren bzw. die Baufrau (vgl. hierzu auch /2/):

Regenwasseranlage (Stand: 1997 nach /3/):

4.000-Liter-Speicher 2.500 DM
Speicherzubehör, Nachspeisung 600 DM
2 Filtersammler 700 DM
Hauswasserstation komplett 800 DM
Leitungsnetz 1.200 DM
Installation Fachbetrieb 1.400 DM
Zwischensumme 7.200 DM
   
abzgl. gesparte Trinkwasserkosten
60 m3 / a, 2,90 DM / m3, 20 Jahre
3.500 DM
abzgl. Befreiung von der Abwassergebühr
60 m3 / a, 4,05 DM / m3, 20 Jahre
4.860 DM
abzgl. Zuschuß / Förderung x DM
   
Gewinn 1.140 DM + x

 

 

Literatur:

  1. "Aktion Wasserzeichen: So kommen Sie an Zuschüsse", Saarland: Wege zur Nachhaltigkeit, H. 4 Wasser und Umwelt, Hrsg.: Ministerium für Umwelt, Energie und Verkehr des Saarlandes, Saarbrücken 1997

  2. Schröter, F.: "Betriebskosteneinsparung durch Berücksichtigung ökologischer Aspekte beim Gebäudekauf", in: Der Einkaufs- und Lagerwirtschaftsberater, Loseblattwerk, Ergänzungslieferung 77, 1998

  3. "Aktion Wasserzeichen: Verdienen Sie Geld mit Regenwasser", Saarland: Wege zur Nachhaltigkeit, H. 4 Wasser und Umwelt, Hrsg.: Ministerium für Umwelt, Energie und Verkehr des Saarlandes, Saarbrücken 1997

 

Interessante Links:

Eppelborn: Graben statt Kanal sparte 200.000 Mark.

Modellprojekte für Nachhaltiges Wirtschaften

Nachhaltiges Infrastrukturmanagement

 

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