IfR-Regionalgruppe Niedersachsen (Braunschweig / Hannover)
Peine
- Aktuelle Projekte zur Nutzung von Brachflächen -
Exkursionsbericht der IfR-Regionalgruppe Niedersachsen
(Braunschweig/Hannover)
von
Dr. Frank Schröter
Die Exkursion fand im Rahmen der Treffen der IfR-Regionalgruppe Niedersachsen (Braunschweig/Hannover) statt. In der wärmeren Jahreszeit wird das Regionalgruppentreffen durch eine Exkursion (mit Führung) zu einem planerischen Thema eingeleitet.
Am Freitag, dem 01. April 2022 traf sich die IfR-Regionalgruppe Niedersachsen (Braunschweig/Hannover) nach der Corona-Zwangspause endlich wieder zu einer Exkursion. Seit 2020 immer wieder geplant und verschoben, konnten wir nun endlich nach Peine, um uns dort über aktuelle Projekte zur Nutzung von Brachflächen zu informieren.
Nach einer kurzen Begrüßung und einem Rückblick auf die Stadthistorie, durch den ersten Stadtrat Hans-Jürgen Tarrey, erläuterte uns Florian Hahn (Leiter des Hochbauamtes, Stadtplanung, Bauordnung, Architektur, Energie | Klima) in einem Vortrag die Projekte, die wir uns später auf der Exkursion ansehen würden (vgl. Abb. 1).
Das erste Projekt ist die Nachnutzung des Lindenquartiers, d.h. die Umnutzung des ehemaligen Karstadt/Hertie Areals im Stadtzentrum. 1974 war die Eröffnung des Karstadt-Kaufhauses (vgl. Abb. 2). Das Karstadtgelände war ein Endpunkt des „Knochenmodells“ der Innenstadt. Hierbei gibt es zwei große Anziehungspunkte (Frequenzbringer) in der Innenstadt und dazwischen finden die FußgängerInnenströme statt. Der andere Anziehungspunkt ist und war der historische Markplatz, mit viel Gastronomie. 2005 verkaufte Karstadt-Quelle das Gebäude an britische Finanzinvestoren, diese suchten für die Kette den traditionsreichen Namen Hertie aus. Am 15.08.2009 wurde das Gebäude dann geschlossen und ein wichtiger Anlaufpunkt und Frequenzbringer in der Innenstadt fehlte.
Zwischenzeitlich gab es eine Reihe von Konzepten bei der Stadt Peine, die sich mit der Entwicklung der Innenstadt und der Immobilie beschäftigten (z.B. Innenstadtkonzept 2007, Einzelhandelskonzept 2010, ISEK 2025). Letztlich dauerte es aber bis 2012, bis mit der Aufnahme ins ExWoSt-Projekt „Innovationen für Innenstädte“ Bewegung ins Projekt kam. Allerdings erwiesen sich die britischen Finanzinvestoren (Eigentümer), als nicht sehr interessiert an der Entwicklung des Standortes. Daher entschied sich die Stadt, die Immobilie für 1,2 Mio. EURO zu kaufen. Im Anschluss fand ein Investorenwettbewerb statt und das Gelände wurde 2020 an den Investor THI verkauft. Insgesamt ist in Peine, wie auch in anderen Mittelzentren, gegenüber den vergangenen Jahren ein größeres Interesse von Investoren spürbar. Dies könnte u.a. an der Projektknappheit und den deutlich höheren Grundstückspreisen in den Oberzentren liegen.
Der Siegerentwurf sieht als Hauptnutzung einen Lebensmittelmarkt mit 3.200 m² Verkaufsfläche vor (vgl. Abb. 3). Hierdurch ergibt sich ein relativ großer Bedarf an Pkw-Stellplätzen, die teilweise auf dem Dach des Gebäudes erstellt werden. Eine größere Verdichtung, durch Wohngeschosse über dem Lebensmittelmarkt, wurde zwar angeregt, fand jedoch kein Interesse beim Investor, der keine Mischnutzung wollte. Diese Haltung wurde auch vom Lebensmittelbetreiber gestützt.
Die Nutzung als Lebensmittelmarkt wird von der Stadt positiv gesehen, da hierdurch kaum direkte Konkurrenz zum innerstädtischen Einzelhandel besteht, aber trotzdem ein Frequenzbringer geschaffen wird. Im Folgenden muss es nur noch gelingen, die Kunden nach ihrem Einkauf auch zum Besuch (und Einkauf) in der Innenstadt anzuregen.
Das erforderliche Bauleitplanverfahren konnte innerhalb eines Jahres abgeschlossen werden, da kaum Konflikte auftraten, u.a., weil die Festsetzungen der alten B-Pläne für die Randbebauung weitestgehend übernommen wurden.
Das zweite Projekt „Entwicklung eines Wohnquartieres auf dem alten Hallenbadgelände in der Gunzelinstraße“ konnten wir uns dann bereits im nahezu fertig gestellten Zustand ansehen (vgl. hierzu auch Abb. 12 bis 15). Hier entstanden auf 10.500 m² ca. 97 Wohneinheiten (WE), mit Tiefgarage. Die Mietwohnungen sind (für Peine) mit 13 EUR/m² relativ hochpreisig. Daneben gibt es aber auch eine Reihe von Eigentumswohnungen.
Neben diesen beiden Projekten, die bereits relativ weit fortgeschritten sind, gibt es drei weitere Projekte in der Südstadt, die zwar durch die Bahngleise vom alten Ortskern getrennt ist, aber durch eine FußgängerInnenbrücke auch mit diesem verbunden ist.
In der Südstadt gab es drei Standorte von Mälzereien, wo früher im Rahmen des Bierbrauprozesses Malz aus Braugetreide hergestellt wurde, die aber mittlerweile aufgegeben wurden (vgl. Abb. 4). Für zwei dieser Standorte (vgl. Abb. 5 und 6) gibt es bereits Nachnutzungskonzepte für eine Wohn- bzw. Mischnutzung.
Beim ersten Mälzereistandort, an der Ilseder Straße wurde ein Bestandsgebäude erhalten, saniert und in die neue Wohnnutzung integriert (vgl. Abb. 5). Beim zweiten Mälzereistandort (vgl. Abb. 6) sollen 174 WE entstehen, allerdings nur Eigentumswohnungen über jeweils zwei Geschosse und mit Tiefgarage. Hier wurde die laut B-Plan maximal mögliche Dichte nicht ausgenutzt und auf ein Geschoss verzichtet. Dies war das Ergebnis von Abstimmungsgesprächen mit den gegenüber wohnenden Nachbarn, damit sich die neuen Gebäude harmonischer in die Umgebung eingliedern.
Beim dritten Mälzereistandort soll eine Mischnutzung, aus Wohnen für Demente, Tagespflege, betreutem Wohnen, Krippe, Arztpraxen, Apotheke und kleinen Wohnungen realisiert werden.
Nach diesem sehr spannenden Vortrag und der Beantwortung unserer Fragen konnte die Exkursion vor Ort beginnen. Zunächst erläuterte uns Herr Tarrey aber noch die ersten Überlegungen zu einer Nachnutzung des Geländes der Brauerei Härke (vgl. Abb. 7).
Danach gingen wir zu FußgängerInnenbrücke über die Bahngleise, die die Kernstadt mit der Südstadt verbindet (vgl. Abb. 8). Hier hatten wir einen guten Blick auf das Stahlwerk, das nicht nur direkt an der Bahnstrecke, sondern auch inmitten von Wohnbebauung liegt (vgl. Abb. 9). Interessanter Weise treten hier nahezu keine Konflikte durch Lärm oder Gerüche auf. Ein Beispiel, wie das Nebeneinander von Industrie und Wohnen funktionieren kann. Am rechten Bildrand ist die bereits leergeräumte Fläche eines der drei ehemaligen Mälzereistandorte zu sehen.
Weiter ging es zur Lindenquartier Baustelle (vgl. Abb. 10). Hier sollen die Arbeiten im Sommer 2023 abgeschlossen sein. Auf unserem Rundweg um das Lindenquartier kamen wir auch an einer Windmühle vorbei (vgl. Abb. 11). Diese Mühle wurde in Bornholm abgebaut und in Peine wieder aufgebaut. Derzeit wird die Mühle als Jugendzentrum genutzt.
Nach einem kurzen Fußweg durch die Innenstadt kamen wir zum Projekt „Entwicklung eines Wohnquartieres auf dem alten Hallenbadgelände in der Gunzelinstraße“ (vgl. Abb. 12 und 13). Hier wurde mit unterschiedlichen Geschossigkeiten und städtebaulichen Dichten gearbeitet. Im direkten Bezug zur bestehenden Bebauung wurde versucht, ein harmonisches Miteinander zu schaffen und sich durch kleinteilige Bebauung dem Charakter von Reihenhäusern/Stadthäusern anzunähern (vgl. Abb. 14 und 15).
Zum Abschluss unserer Exkursion konnten wir uns dann auch von den gastronomischen Vorzügen in Peine überzeugen und beim gemütlichen Ausklang mit Herrn Hahn zahlreiche raumplanerische Fragen diskutieren. Wir verabschiedeten uns mit dem festen Willen in einigen Jahren wieder nach Peine zu kommen, um uns die Realisierung der Projekte anzusehen, die derzeit im Bau bzw. in der Planung sind.
Anmerkung:
Alle Fotos Dr. Frank Schröter
Frank Schröter
IfR-Regionalgruppe
Niedersachsen (Braunschweig/Hannover)
Interessante Links:
- Exkursionen der IfR-Regionalgruppe Niedersachsen
- Innenstadtkonzept Peine
(https://www.peine01.de/de-wAssets/docs/mediadaten_stadt/eigene_daten/Hochbau/ExWoSt-Innovation-fuer-Innenstaedte/ExWoSt-Innenstadtkonzept-Broschuere-Kap_1-3.pdf ) - ExWoSt-Peine „Innovationen für Innenstädte“ (https://www.peine01.de/de/rathaus/bauen_wohnen_umwelt/stadtplanung/ExWoSt-Innovation-fuer-Innenstaedte.php )
- Lindenquartier
https://www.thi-holding.de/projekte/lindenquartier-peine/ - Webcam Lindenquartierbaustelle
https://gifhorn-live.de/webcam-lindenquartier/
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